「自宅は一生に一度の買い物」
多くの人がそう思っていますが、大きなチャンスを逃しているかもしれません。
実は、住宅ローンは「資産形成の強力な味方」になるのです。
この記事では、住宅ローンを賢く利用して資産を作る方法を、初心者向けにわかりやすく解説します。
この記事を読むと
・住宅ローンとは何か分かる
・住宅ローンを使って資産を増やす方法が分かる
・住み替え戦略の注意点が分かる
Contents
住宅ローンの基礎知識
自宅を買うときに一括でお金を支払うのが難しい場合、銀行などの金融機関からお金を借りて、長期間(20～35年が一般的)で分割返済する仕組みが住宅ローンです。
借金と聞くと怖いイメージがあるかもしれませんが、日本では低金利環境が長く続いたこともあり、30～40代の会社員が住宅ローンを利用して自宅を購入するのはごく一般的です。
住宅ローンの特徴
担保が必要
通常、購入した住宅そのものが担保となります。もしもローンの返済ができなくなった場合、金融機関は担保の住宅を売却することで回収しようとします。
安定収入が前提
住宅ローンは主に会社員や公務員など安定収入がある人を対象にしています。年収そのものよりも安定性が重要で、個人事業主や小規模の会社経営者などは、同じ年収の会社員と比べて厳しく審査される傾向があります。
投資用の物件を購入することはできない
住宅ローンは「自分で住むための住宅」を購入する前提のローンです。人に貸して賃料収入を得るための物件を購入することは原則できません。
団体信用生命保険(団信)に入るのが一般的
団信に入っている人が亡くなった場合、ローンの残高がゼロになり、その後の返済が免除されます。
団体信用生命保険とは
住宅ローンを組む流れ
実際に住宅ローンを組む流れは下記のように定型化されています。
- 物件を探す
- 金融機関にローンを申し込む
- 審査を受ける(収入・職業・返済能力など)
- ローン契約を締結し、住宅を購入
- 毎月返済を行う
ローンの手続きは不動産会社が銀行と提携している場合も多く、物件の購入を決めた段階で不動産会社の担当者が最初から最後までお膳立てしてくれるパターンが一般的です。
不動産投資用ローンとの違い
不動産投資用のローンと住宅ローンはよく似ていますが、「人に貸すかどうか」という違いが決定的な差になってきます。
まず、住宅ローンの審査基準は申込者の「属性」です。収入、職業、金融資産など、本人がどれくらいお金を持っていて、これからどれくらい稼ぐことができるのか、という点が最も重視されます。
一方で、投資用ローンでは申込者の属性はもちろんですが、購入予定の物件に「どれくらいの価値があるのか」が重要です。立地、賃料、築年数など、物件の価値を決定するパラメータは複数あり、銀行ごとに審査基準も大きく異なることが多いです。
一般的に、投資用ローンより、住宅ローンの方が低金利かつ長期間であり、要求される自己資金(頭金)も少なくなるため、条件がよいとされています。
住宅ローン不正利用スキーム
住宅ローン控除
一定の条件を満たすと、住宅ローンを利用すると所得税が一部戻ってくる住宅ローン控除という制度があります。これも自宅を購入する大きなメリットです。
日本不動産政策の闇と古家再生投資
空き家投資の教科書
途中(繰上)返済
住宅ローンを組んだ後でも、一部や残りの全額を繰上返済することができます。
「借金を背負っているのが気持ち悪いから」という理由で、まとまった貯金ができるたびにコツコツ繰上返済をする人もいます。
一方で、中には住宅ローンを組んで自宅を購入したが、売却して他の物件に住み替えたい、というケースもありえます。この場合、自宅の「売却+住宅ローンの一括繰上返済」を行うことで、次の物件に対して再び住宅ローンを初めから組み直して購入することができます。
これがこの記事の肝となります。
会社の異動などの理由により、遠方の賃貸物件に引っ越す場合は、自宅を売却せず、住宅ローンを組んだまま賃貸に出してよいという特例が認められるケースもあります。もしご自身が当てはまるなら、銀行に正直に相談してみてください。
住宅ローンを使った資産形成術 住み替え戦略とは
ここで、住宅ローンを組んで資産形成を行う戦略を紹介します。
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自宅住み替え戦略
20代から住宅ローンで自宅を買う人は少ないですが、同じ会社に3年ほど勤めていればある程度の金額で住宅ローンを組めるようになります。
ここで、フルローンを使って自宅を購入し、10年ほど住んだら売却して他の物件をフルローンで購入、という手順を繰り返すと、高い再現性でまとまった資金が手に入ります。
フルローンとは
住み替え戦略の具体例
ここでは具体例を使って自宅住み替え戦略を解説します。
まず、計算を簡単にするために諸経費はゼロとして考えます。
社会人4年目のときに3,000万円の物件をフルローン(自己資金ゼロ)で購入したとします。金利1%、返済期間は35年です。
| 自己資金 | ローン残高 |
| 0円 | 3,000万円 |
10年後、ローン残高は2,200万円ほどになっているはずです。この物件も10年古くなるので値下がりしていると仮定し、2,500万円で売却できたとします。(昨今は中古でも価格が上昇しているため、買ったときより高いケースが多いですが、将来どうなるかは誰にも分かりません。10年経過した分は値下がりするのが普通です。)
| 自己資金 | ローン残高 |
| 300万円 (= 売却額2,500万円 - ローン残高の返済2,200万円) | 0 |
そして社会人14年目なので、信用情報も最初より向上しており、最初より高い物件を購入できるはずです。人によっては広い家も欲しくなる時期でしょう。
そこで次は7,000万円の物件をフルローン(自己資金ゼロ)で購入したとします。同じく金利1%、返済期間は35年です。
| 自己資金 | ローン残高 |
| 300万円 | 7,000万円 |
10年後のローン残高は5,200万円ほどになります。物件はやや大きめに値下がりしたとして、6,000万円で売れると仮定しましょう。そうすると、
| 自己資金 | ローン残高 |
| 1,100万円 (= 300万円 + 売却益800万円) | 0 |
高めの金利1%や、やや保守的な物件の値下がり率を仮定したにもかかわらず、20年で1,000万円以上の現金を手にすることができました。
まだ、社会人24年目なので、仕事が安定していればあと1回くらいはこの戦略を繰り返すことができるでしょう。
これは安定収入が約束された会社員という立場に長期間留まっているからこそできる方法です。将来的に自営業や若年でのFIREを目指している場合は時間が足りないかもしれません。
注意点
この戦略はとても再現性が高いやり方ですが、いくつか注意点があります。
家族の理解が必須
10年前後で引っ越しをするのが前提となるため、一緒に住んでいる家族がいる場合は、よく話し合っておく必要があります。
特に現在の職場や学校から離れた位置に引っ越すことになる場合は、家族の理解が欠かせません。
自宅の不動産価値が大きく値下がりしないとは限らない
この戦略は、自宅の不動産価値が10年前後では大幅に落ちない、という相場観に基づいて行う手法です。
日本の住宅価格はバブル崩壊以降は、リーマンショックなどの金融危機を経験しつつも、一応数十年の上昇基調にありました。しかし、今後もこのトレンドが続くかどうかは誰にもわかりません。
不動産を利用した投資のいいところは、不動産価値が下落したとしても、毎月のローン返済さえできていれば、途中で全額返済が求められないところ(期限の利益といいます)です。もしもこの記事で紹介している手法を実践する中で、不動産価格の大幅下落によって目論見が外れてしまった場合は、住み替えを諦めてコツコツとローンの返済を進めて不動産市況の回復を待ちましょう。
安定収入があることが前提
住宅ローンを利用した戦略なので、銀行に好まれる属性を持ち続けなければなりません。すなわち、安定した同じ会社に何年も勤め続けることです。
したがって、この戦略は将来的に転職やFIREを前提としている人とは相性が悪くなります。
筆者が資産形成はまず目的から、と主張しているのはまさにこの点からなのです。
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まとめと次のステップ
・住宅ローンを組んで自宅を購入し、住み替えを繰り返すことでお金を増やす手法がある
・長い間安定した仕事についている人におすすめ
・家族の理解や、不動産価格の下落リスクに要注意
ここまで読んで「自分もできるかも！」と思ったら、まずは自分の借入可能額を把握してみるのはいかがでしょうか。
本手法の実行には数十年の期間がかかります。リスクやデメリットをよく考え、しっかり作戦を立ててから実行しましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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